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物业管理成本控制工作

编辑者:金鸿物业    发布时间:2018/05/11    浏览量:301

一、物业成本的构成
(一)人力成本
人力成本占总成本7X%以上,单位人力成本占收费面积1元/平方米以上,人工费用是物业成功中的大项。
(二)物资成本
房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的绿化养护、环境卫生和秩序,品牌维护,日常办公消耗等。
(三)能耗成本
园区机器设备和照明公共设施用电,绿化、清洁、园区景观用水等方面。
目前现在线损多半难以核算,核算不准情况,存在企业与供电系统电量和电费差异倒挤园区成本,无法准确核算实际成本。
追溯问题:
一是计量有错误或有误差,如电表老化就可能存在较大误差,且误差大多是电表走慢,对于由管理处代收代付的住户或商家的电表,若出现这个问题,就要及时与使用方协商更换电表,否则吃亏的是管理处。
二是可能存在偷电现象或埋设在地下的给水管道出现漏水。
三是抄表数据错误,人员抄表度数错误,导致代收代付本月数据或大或小,代收费用不准,从而使园区成本核算不准确。
物业管理成本控制工作
二、物业成本的构成回顾
(一)人力资源管理
1、物业行业属劳动密集型行业,高年龄,低学历依然在物业人员中占有很大的比例。我们到底是需要年龄大,文化程度低,但技术熟练的员工?还是需要年纪轻,文化程度高的员工?占的比例最大的主要是基层服务人员的工资。提高员工工作效率是控制成本的关键。
2、专业、规范的操作流程培训。
3、合理、科学定员分配,落实定编定岗。
4、分工不分家团队合作,可以实行一人多岗,一专多能、一人多用。
5、技防代替人防更给力,用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。
6、增加物业管理的科技含量,增设智能化管理设施,减员增效。
7、人性化督导,调动员工积极主动性,发挥人的潜力。
8、减少人员流动率。
(二)物资采购管理
1、物资采购是进行经营活动的物资基础,它直接决定物业服务工作的质量和美誉度。
2、合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。
3、降低购买价格,建立供应链资源网络,建立战略伙伴关系。
4、保证进货品质,延长物品的使用寿命。
5、验收物资第一时间通知用物资部门主管组织验收,严格按照产品质量、协议价格验收。
6、区域选定供应商,后备供应商,考虑分区就近送货,降低运输成本、验收成本。
7、实行优质采购,批量进货,集中采购,以确保物料成本有效控制。
8、招标竞价,通过竞标、竞价,降低采购成本,开放信息透明的市场下获得更低的采购价格。
(三)物品使用控制
1、一次性物品都要按照标准用量进行发放,减少隐形成本浪费,如纸杯、垃圾袋等。
2、合理配置一次性物品,按实际用量进行发放,月底分析消耗量。
3、建立依旧换新制度,一对一进行交换。
4、建立回收再利用制度,报废物资合理整合,重复利用。
5、专人负责制度,按需发放领用,周盘月结。
6、实现零库存或少库存,减少资金占用,回避物资积压风险。
(四)设施设备的维修和保养
1、物业公司设备不但种类多,数量大,范围广,使用频率高。
2、坚持以防为主的原则,维修做到前头,防患于未然.。
3、加强日常的保养和定期检修
3、做到小坏小修,随坏随修。
4、维修人员业务能力提升,专业性提高。
(五)能源管理(减少不必要能源浪费)
1、加强设备设施的维修检查,防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况发生。
2、采用高效能泵体和先进变频设备,led照明设施,引进新技术,达到节约能耗。
3、培训员工节约意识,杜绝浪费现象,建立企业职工节约意识。
4、提高电能计量正确性和电费核算的准确性。
园区用电,按电表抄表,以抄表记录单为基础,分级管理。
园区设备、照明等分表核算,对比上月差异,特殊原因标注,做好等级细分,核算出损耗率,损耗率核算准确性,将决定水、电管理水平。
5、建立奖惩措施。

三、控制中的注意事项
1、控制成本影响服务质量。
2、减少物品投放量。
3、只追求价格,降低产品质。
4、减少服务项目,降低服务品质。
5、控制成本,把设备设施提前报废,不能达到预期使用寿命。
(1)制定设备维修和保养计划;
(2)项目与工程部良好配合使计划得以落实;
(3)杜绝提前报损,造成更大浪费;
(4)避免设备老化、低值易耗品陈旧。

本文由太仓物业公司转载。